Rynek magazynowy w Polsce w 2025

W 2025 roku polski rynek magazynowy znajduje się w fazie stabilizacji i selektywnego wzrostu. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej, produkcyjnej i logistycznej w Polsce osiągnęły poziom około 36 mln m², co oznacza wzrost o ok. 7% rok do roku.

Kluczowe dane rynkowe

Popyt brutto: 2,95 mln m² w I połowie 2025 r. (+10% r/r).
Popyt netto (nowe umowy i ekspansje): spadł o 17% r/r, do 1,34 mln m², co odzwierciedla dużą liczbę renegocjacji.
Nowa podaż: 1,15 mln m² (-30% r/r) – deweloperzy ostrożnie rozpoczynają nowe inwestycje, łącznie w budowie pozostaje 1,47 mln m².
Wskaźnik pustostanów: stabilny w granicach 8–9% (w II kw. 2025 – 8,2%).
Czynsze: średnio 5,5–6,0 euro/m²/miesiąc, utrzymują się na stabilnym, choć lekko rosnącym poziomie.

Trendy i zjawiska

Renegocjacje umów: rekordowy udział umów odnowieniowych – firmy wolą przedłużać kontrakty niż relokować się w warunkach niepewności gospodarczej i geopolitycznej.
Lokalizacje: dominują duże rynki — Mazowsze, Górny Śląsk, Polska Centralna, Dolny Śląsk i Wielkopolska — choć coraz bardziej rośnie znaczenie mniejszych rynków regionalnych.
Nowe inwestycje: 41% nowych projektów powstaje w formule spekulacyjnej (bez zabezpieczonych najemców), co pokazuje zaufanie inwestorów do rynku.
Automatyzacja i ESG: deweloperzy kładą nacisk na zrównoważone rozwiązania, certyfikację BREEAM oraz instalacje OZE. Automatyzacja i digitalizacja procesów stanowią silny trend.

Perspektywy

Według analiz CBRE i AXI IMMO, Polska zajmuje piąte miejsce w Europie pod względem dostępnej powierzchni magazynowej i utrzymuje wysoką atrakcyjność inwestycyjną. Pomimo ostrożności w nowej podaży, eksperci przewidują, że rynek w drugiej połowie 2025 r. utrzyma stabilne tempo wzrostu, wspierane przez rozwój e-commerce, logistyki ostatniej mili i stabilność najemców z branż produkcyjnych i handlowych.

W skrócie — rynek magazynowy w Polsce w 2025 r. jest dojrzały, zrównoważony i selektywny, z wysoką aktywnością w odnowieniach umów i utrzymaniem kluczowej pozycji w Europie.

W 2025 roku stawki czynszów za powierzchnie magazynowe i logistyczne w Polsce pozostają stabilne, z niewielkimi różnicami w zależności od regionu, standardu obiektu i jego lokalizacji względem dużych aglomeracji.

Średnie stawki według regionów (III kwartał 2025)

Region	Przedział stawek bazowych (EUR/m²/miesiąc)	Charakterystyka rynku
Warszawa i okolice	6,2 – 7,5	Najdroższy rynek w kraju; duży udział logistyki ostatniej mili i projektów SBU
Kraków	6,0 – 6,5	Wysokie koszty gruntów, ograniczona dostępność terenów inwestycyjnych
Wrocław (Dolny Śląsk)	5,2 – 5,5	Stabilne czynsze, dobra dostępność powierzchni; silny popyt ze strony e-commerce
Poznań (Wielkopolska)	4,5 – 5,3	Umiarkowane stawki, dobrze rozwinięta infrastruktura tranzytowa
Górny Śląsk (Katowice, Sosnowiec)	4,5 – 5,3	Wysoki wskaźnik pustostanów, co sprzyja negocjacjom stawek
Polska Centralna (Łódź, Stryków)	3,6 – 4,5	Jeden z najtańszych regionów; strategiczna lokalizacja w centrum kraju
Trójmiasto	5,0 – 6,0	Silny rozwój portowy; rosnący popyt w sektorze morsko-logistycznym
Szczecin i Zachodniopomorskie	4,0 – 5,0	Atrakcyjny dla firm niemieckich; wzrost projektów cross-border

Stawki według typu obiektów

Magazyny typu Big-Box: 3,6–5,75 EUR/m²/miesiąc (poza granicami miast).
Projekty SBU (Small Business Units) i City Logistics: 4,5–8,0 EUR/m²/miesiąc – przestrzenie bliżej centrów miast, oferujące mniejsze moduły najmu i wysoką elastyczność.
Czynsze efektywne (po rabatach): przeciętnie 20–25% niższe od stawek bazowych; deweloperzy oferują wakacje czynszowe oraz współfinansowanie adaptacji powierzchni.

Łącznie oznacza to, że Polska utrzymuje kosztową przewagę nad rynkami Europy Zachodniej, a czynsze w 2025 roku są w większości przypadków stabilne, z lokalnymi tendencjami lekko spadkowymi w regionach o większej nadpodaży, jak Śląsk i Wielkopolska.

Źródła: